왜 상가 투자를 해야 할가요?건물주보다 상가 투자가 좋은 이유

안녕하세요?LG본사출신 20년경력 샤시전문가 윈도우프로 입니다.

 

오늘은 상가 투자에 대해서 알아보겠습니다. 정부가 다 주택자를 투기꾼 취급을 하면서 세제 혜택을 줄이고 온 나라의 부동산 가격을 다 올려놓고 있습니다. 저는 1 주택자로서 다주택자를 꿈꾸며 부동산 경매를 공부하고 투자하려고 했습니다. 그런데 그 투자 생각을 바꿨습니다. 다주택자는 온갖 투기꾼으로 취급하며 매도하는 정부에 맞설 이유가 없으니까요!

 

그런데 정말 부동산 다 주택자는 투기꾼일까요? 왜 집 없는 사람들은 많고 다주택자들은 그보다 더 많을까요?

그 사람들은 나름 공부하고 투자를 한 거라고 저는 생각합니다. 제 주변에도 집 한 채 없으면서 차는 외제차에 잘 놀러 다니는 선후배들이 많습니다. 그러면서 나중에 집 값 오르면 그 사람들 때문에 올랐다고 합니다.ㅎㅎ 그 사람들은 외제차 살 돈으로 집을 사기 위해 투자를 했고 놀러 갈 시간에 부동산 공부를 했고 그게 돈이 되는 걸 맛본 사람입니다.

남들 놀 때 공부해서 투자했는데 돈이 벌리는데 가만히 있을 사람 있을까요? 놀러 다니고 외제차 끌고 다니면 누가 집을 그냥 주나요? 근데 그 사람들은 그냥 주기를 바라는 거 같습니다. 자기는 열심히 일 했다고..... 그러니까 그에 맞는 집이 필요하다고...ㅎㅎ 자본주의 시장에서 자산의 가치가 어떻게 올라가는지는 모르고 실컷 누릴 거 누리다가 갑자기 집 값이 올랐다고 생각하죠...ㅎㅎ안타깝습니다.

 

그래서 저는 과감히 상가투자를 하려고 합니다. 그리고 제가 그동안 공부한 것을 여기에 기록하고자 합니다.

 

자 그럼 왜 상가 투자를 해야 할까요?

 

첫 번째, 월세 수익이 가장 좋습니다. 상가는 통상 3~7%의 수익률을 거둘 수 있습니다. 아파트는 통상 3% 미만이니 그보다는 훨씬 좋습니다. 물로 대출을 통한 레버리지를 일으키면 그 수익률은 배가 됩니다.

 

두 번째로 관리가 편합니다. 일반 주거 건물을 많이 가지고 있는 다 주택자들의 경우 대부분 월세 수익으로 수입이 생깁니다. 그런데 이 임차인이 바뀔 때마다 도배, 장판을 새로 해 주어야 합니다. 또한 살면서 물이 안 나오거나 곰팡이가 생거나 보일러가 고장 나면 다 처리를 해 줘야 합니다. 만약에 그 물건이 지방에 있다면.... 오.. no입니다.

그러나 상가는 임차인이 처음에 인테리어를 합니다. 그리고 관리를 잘하죠. 물이 안 나오거나 난방이 안 되면 자기가 직접 해결하거나 상가 관리사무소에서 직접 해결합니다.ㅎㅎ

 

세 번째로 세금면에서도 장점이 있습니다. 취득세, 보유세, 종합부동산세에서도 多상가라고 해서 규제가 없습니다.

 

그럼 어떻게 상가를 투자해야 나에게 현금 흐름을 만들어 줄 수 있을까요?

 

첫 번째, 정확한 시세 파악을 해야 합니다. 내가 원하는 임대수익과 내가 원하는 매매 가격을 산정할 줄 알아야 합니다.

시장의 가격을 모르는데 어떻게 투자를 하겠습니까? 

 

두 번째, 법에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 우선 상가 임대차 보호법, 유치권, 선순위, 지분 등에 대한 지식이 있어야 남들이 못 보는 상가를 골라낼 수 있습니다. 그래야 경매로 싸게 낙찰받아 수익을 극대화할 수 있습니다.

 

세 번째, 상가 업종에 대한 전반적인 이해가 필요합니다. 자신이 원하는 상가를 급매로 사던, 경매로 낙찰을 받던 해당 상가에 어울리는 업종을 파악해서 임대를 놓아야 합니다. 그냥 아무한테나 임차인을 고르기만 하면 되지 라는 생각은 제 발등을 찍는 것입니다. 임차인을 구해서 임차인에 월세를 제대로 못 내면 임차인만 손해일까요? 상가는 그렇지가 않습니다. 임차인들도 처음에 인테리어를 해 놓고 들어오기 때문에 최대한 버팁니다. 몇 개월치를 밀렸다고 나가라고 하면 순수히 나가지 않습니다. 물론 3개월치가 밀리면 법적으로는 내 보낼 수가 있습니다. 하지만 이건 어디까지나 법입니다.

나가게 되더라도 또 임차인을 구해야 합니다. 그래서 임차인을 들일 때도 업종에 대한 고민이 반드시 필요합니다.

 

자 그럼 왜 저는 건물주보다 구분상가가 더 나은 상가투자라고 생각을 할까요?

우선 꼬마빌딩이라도 수익을 극대화하려면 지하부터 꼭대기층까지 내가 다 임대를 놓아야 합니다. 물론 부동산을 통해서 하겠지만 지하에 어울리는 업종, 1층에 어울리는 업종, 2층~꼭대기층에 어울리는 업종을 다 고민해 봐야 합니다.

그리고 관리도 직접 해야 됩니다. 수도, 난방, 주차 등...... 그런데 상가의 구분상 가는 한 개 층 전체를 임대해도 상권 조사만 잘해도 쉽습니다. 그리고 건물의 관리는 건물 관리사무소에서 직접 해 줍니다. 주차난 역시 관리사무소에서 진행합니다.

 

이제 좀 이해가 되시나요?ㅎㅎ

 

자 그럼 다음에는 상가 수익률 계산과 시세 조사하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.